De gevolgen van de coronacrisis voor de huurovereenkomst tussen professionele partijen

Een artikel van Sandra de Rooy, werkzaam als stagiaire bij Kaliber Advocaten te Groningen.

Het huurcontract is het uitgangspunt bij het beoordelen van de mogelijkheid bij een dalende omzet of verplichte sluiting van de onderneming huurprijsvermindering te bedingen. Als in de overeenkomst geen omzet-gerelateerde huurprijs is afgesproken kan het toch mogelijk zijn een huurprijsverlaging af te dwingen of de betalingsplicht op te schorten. De meest kansrijke juridische leerstukken om huurprijsverlaging dan wel opschorting van de betalingsplicht te vorderen zijn een gebrek (art. 7:204 jo. 207 BW) en onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW). Een beroep op overmacht is over het algemeen minder kansrijk en wordt daarom niet verder behandeld.[1]

Vorm van overheidsmaatregelen

De coronamaatregelen hebben niet voor alle ondernemingen dezelfde gevolgen gehad. Sommige ondernemingen moesten tijdens de coronacrisis tijdelijk verplicht de deuren sluiten. Anderen hadden vooral last van een dalende omzet vanwege de overheidsmaatregelen die invloed hadden op de markt. Zij hoefden zelf niet verplicht dicht, maar zagen de omzet sterk verminderen of volledig verdampen. De manier waarop de maatregelen invloed hebben gehad op de onderneming kan van belang zijn voor de mogelijkheden tot huurprijsverlaging of opschorting van de betalingsplicht. Het is daarom goed een onderscheid te maken tussen ondernemingen waarbij het (tijdelijk) absoluut niet mogelijk wat de onderneming te exploiteren en ondernemingen waarbij de omzet sterk was gedaald.

De hoofdregel

De hoofregel in het contractenrecht is dat partijen erop moeten kunnen vertrouwen dat gemaakte afspraken worden nagekomen; pacta sunt servanda. Als partijen in vrijheid een overeenkomst hebben gesloten, mag een partij zijn wederpartij in beginsel tot nakoming daarvan dwingen, al is dat voor hem inmiddels bezwaarlijker geworden dan ten tijde van de contractsluiting. De grondslag voor het recht op nakoming is art. 3:296 lid 1 BW. Hierin wordt een rechter verplicht een nakomingsvordering te honoreren, tenzij uit de wet, de aard van der verplichting of uit een rechtshandeling anders volgt. Een nakomingsvordering zal daarom – vooral bij business-to-business overeenkomsten[2] – niet snel terzijde worden geschoven.[3]

Om te beoordelen of het mogelijk is de betalingsplicht op te schorten of de huurprijs (tijdelijk) te verminderen, moet de huurovereenkomst tot uitgangspunt worden genomen. Ook later gemaakte afspraken en gedragingen zijn van belang. Bij veel professionele huurovereenkomsten zijn  de modelovereenkomsten en algemene bepalingen van de Raad voor onroerende zaken (hierna: ROZ-contract) van toepassing. Hier wordt later nog specifiek op ingegaan.

Gebrek (art. 7:204 jo. 207 BW)

Een gebrek is volgens art. 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.[4] Hierbij moet bedacht worden dat de wetgever uitdrukkelijk heeft bedoeld het leerstuk ‘gebrek’ ruim te laten gelden. In de Parlementaire Geschiedenis is opgemerkt dat hiervan ook sprake is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert.[5] Recent heeft de kantonrechter – in een voorlopige voorziening – geoordeeld dat hiervan sprake was in een zaak waarbij het business model van de onderneming in belangrijke mate was gebaseerd op het gebruik van evenementzalen. De onderneming hoefde met de coronamaatregelen niet verplicht te sluiten, maar de omzet was wel gereduceerd tot nagenoeg nul. De kantonrechter oordeelde dat er sprake was van een gebrek.[6] Ook andere corona gerelateerde voorlopige voorzieningen sluiten aan bij deze zienswijze.[7][8] Bij al deze zaken hebben de overheidsmaatregelen er voor gezorgd dat het gehuurde (zo goed als) niet kon worden gebruikt. Voor de beoordeling of sprake is van een gebrek moet worden gekeken naar de omstandigheden van het geval, maar gelet op het voorgaande is het goed mogelijk dat het de coronamaatregelen in beginsel als gebrek kwalificeren. Hier valt nog wel een nuance op aan te brengen. De klassieke situatie van ‘crediteursverzuim’ die ontstaat wanneer de huurder door een specifiek hem treffende overheidsmaatregel niet in staat is om van het aangeboden huurgenot gebruik te maken, wordt gezien als een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid.[9][10] Dit staat een beroep op het leerstuk gebrek in de weg. De overheidsmaatregelen treffen echter alle ondernemingen van een bepaalde soort. Het is daarom goed mogelijk dat de coronamaatregelen niet worden gezien als ‘specifiek hem treffende overheidsmaatregelen’.

Bij huurovereenkomsten die geen betrekking hebben op woonruimte staat het partijen echter vrij om het begrip ‘gebrek’ te herdefiniëren. Men kan dus rechtsgeldig overeenkomen dat bijvoorbeeld onvoorziene overheidsmaatregelen niet kwalificeren als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW.[11] Ook is art. 7:207 BW van regelend recht, waardoor het recht op huurprijsvermindering kan worden weg gecontracteerd – zelfs als komt vast te staan dat er wél sprake is van een gebrek. Om te bepalen of er sprake is van een gebrek en of hieruit een recht op huurprijsvermindering voortvloeit hangt dus af van de specifieke huurovereenkomst en de voorwaarden die hierbij zijn opgenomen. Bij veel professionele huurovereenkomsten zijn ROZ-contract van toepassing. Bij de  standaard ROZ-contracten worden noch de overheidsmaatregelen noch de gevolgen daarvan expliciet toegerekend aan de huurder. In de standaard ROZ-contracten kunnen overheidsmaatregelen, zoals tijdens de coronacrisis, dus nog wel kwalificeren als gebrek. Wel wordt het recht op huurprijsvermindering vrijwel standaard – voor zoveel als mogelijk – uitgesloten.[12] Dit betekent dat zelfs als de gevolgen van de coronacrisis kwalificeren als gebrek, dit op grond van art. 7:204 jo. 207 BW niet altijd recht geeft op huurprijsvermindering. Mocht een beroep op het leerstuk gebrek falen, dan staat dit een beroep op onvoorziene omstandigheden echter niet in de weg. Dit leerstuk kan namelijk niet worden weg gecontracteerd.

Gevolgen geslaagd beroep op gebrek

Als sprake is van een gebrek en de huurder ondervindt een wezenlijke vermindering van huurgenot heeft de huurder recht op een evenredige vermindering van de huurprijs (art. 7:207 BW). Om deze evenredige vermindering te bepalen moet daarom worden gekeken naar de omvang van het overgebleven huurgenot. Als de deuren van de onderneming niet verplicht moesten sluiten is dit ook erg afhankelijk van de omstandigheden van het geval.[13] Hoe deze afweging wordt gemaakt is nog lastig vast te stellen omdat er weinig bodemprocedures zijn gevoerd over dit geschil. In veel huurcontracten wordt immers gebruik gemaakt van een standaard  ROZ-contract, waardoor het recht op huurprijsvermindering op grond van het leerstuk gebrek wordt uitgesloten. Uit de voorlopige voorzieningen komt wel naar voren dat er rekening moet worden gehouden met de mate waarin huurder wel gebruik heeft gemaakt van de onderneming.[14]

Bij een geslaagd beroep op het leerstuk gebrek geeft de huurder echter geen recht op schadevergoeding van de verhuurder, omdat de coronacrisis niet aan de verhuurder kan worden toegerekend.[15]

Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW)

Een beroep op art. 6:258 BW maakt het mogelijk dat een rechter de huurovereenkomst wijzigt wegens onvoorziene omstandigheden op grond waarvan onverkorte nakoming onmogelijk of uiterst bezwaarlijk is geworden. De bepaling vormt een lex specialis van art. 6:248 lid 2 BW en de rechter moet daarom dezelfde terughoudendheid betrachten als voor de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.[16] Een omstandigheid geldt als onvoorzien als (1) partijen het niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Of de omstandigheid daadwerkelijk was te voorzien is niet beslissend. Het gaat erom of partijen in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of stilzwijgend die mogelijkheid hebben verdisconteerd.[17] (2) Daarnaast is het van belang dat de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding mag verwachten. Deze drempel is hoog: het contractenrecht gaat er van uit dat gemaakte afspraken worden nagekomen. Een rechter moet bij een beroep op onvoorziene omstandigheden dus terughoudend optreden.[18] (3) Tenslotte moet de omstandigheid niet voor rekening komen van degene die zich hierop beroept. Het is lastig voorstelbaar dat partijen een epidemie van deze omvang hebben voorzien en in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Daarmee wordt in de meeste gevallen aan de eerste voorwaarde voldaan. Het knelpunt zal hem vaak in het tweede of derde criterium zitten. Namelijk of de huurder een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten en of coronacrisis voor rekening van de huurder behoort te komen.

Wat betreft het tweede criterium is de drempel hoog. in een bodemprocedure oordeelde de Rechtbank Rotterdam op 7 augustus jl. dat omzetverlies een omstandigheid is die in beginsel wel tot het ondernemersrisico van huurder behoort en dat dat onvoldoende was gemotiveerd dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mocht verwachten. Hierbij is relevant dat er geen overheidsmaatregel bestond die het gebruik van het gehuurde als zodanig belemmerde. Het gehuurde werd niet gebruikt omdat de eigen omzet en de omzet van de beoogd onderhuurder sterk waren teruggelopen. De huurder had beter moeten onderbouwen waarom zij het risico (deels) op de verhuurder wenst af te wentelen en waarom geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag worden verwacht. Ook is relevant dat het om professionele partijen gaat die een niet-omzet gerelateerde huurprijs zijn overeengekomen.[19] In een kort geding van 19 juni jl. was een beroep op onvoorziene omstandigheden ook niet succesvol. Dit had er ook mee te maken dat onvoldoende was gemotiveerd dat de omzet aanzienlijk was gedaald en geen inzicht was gegeven in de mogelijke kostendalingen.[20] In eerdere kort geding zaken werd juist geoordeeld dat de coronacrisis wél een onvoorziene omstandigheid is waarbij het waarschijnlijk is dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.[21][22][23]

Dan het derde criterium; of de coronacrisis voor rekening moet komen van de huurder. Tijdens de economische crisis van 2008 werd over het algemeen aangenomen dat de economische crisis tot het ondernemersrisico behoort.[24] Er wordt in de literatuur en jurisprudentie verschillend gedacht over of de coronacrisis tot het ondernemingsrisico behoort van de huurder. Argumenten ten voordele van de huurder zijn dat de huidige crisis van een dergelijke aard en omvang is dat deze in het licht van de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen niet voor rekening moet komen van de huurder van de bedrijfsruimte. In een kort geding procedure werd daarom geoordeeld dat de beperkingen die verband houden met de coronacrisis niet (volledig) voor rekening van de huurder dienen te komen.[25] Ook wordt aangevoerd dat de coronacrisis, anders dan bij de economische crisis uit 2008, niet het gevolg is van een schommeling van de economie.[26] De huidige financiële problemen zijn juist het gevolg van overheidsoptreden dat bedoeld is om het publieke belang te dienen.

Per concreet geval zal moeten worden bekeken of door de onvoorziene omstandigheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst te bezwaarlijk is geworden. Deze toets is erg casuïstisch en zal telkens afhangen van alle omstandigheden van het geval.[27] Zoals de aard en ernst van betrokken belangen, de mate van schuld, de maatschappelijke positie en de onderlinge verhouding van partijen en de verkeersopvattingen.[28] Uit de jurisprudentie blijkt dat de omzetdaling in ieder geval goed moet worden gemotiveerd en inzicht moet worden gegeven in eventuele kostendalingen. Ook kan het uitmaken of de onderneming verplicht is gesloten.

Gevolgen geslaagd beroep onvoorziene omstandigheden

Als vast komt te staan dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid kan de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat partijen de rechtsplicht hebben om te heronderhandelen.[29] Ook als niet aan alle voorwaarden van het leerstuk onvoorziene omstandigheid is voldaan, kan deze plicht bestaan. In de regel zal een onderhandelingsplicht pas bestaan als de coronacrisis bijzonder zwaar op een partij drukt. Beide partijen dienen bij de onderhandelingen rekening te houden met elkaars belangen. Als een huurder een redelijk aanbod van de verhuurder weigert kan dit dus gevolgen hebben voor oordeel van de rechter.[30]

De rechter heeft veel vrijheid bij het wijzigen van het contract en het (tijdelijk) verlagen van de huur of het opschorten van de betalingsplicht. Daarnaast kan aan een wijziging of ontbinding terugwerkende kracht worden verleend.[31] Het uitgangspunt is dat het contractuele evenwicht moet worden hersteld met inachtneming van de gewijzigde omstandigheden. De rechter dient hierbij aan te sluiten bij wat partijen aanvankelijk hebben bedoeld bij het sluiten van de overeenkomst.[32] Daarnaast mag een slechte financiële van voor de coronacrisis niet afgewimpeld worden op de verhuurder.

In de literatuur wordt een 50/50 verdeling als uitgangspunt gesuggereerd. Nuances zijn dat het door partijen overeengekomen risicoverdeling wel gehandhaafd moet worden en dat ook eventuele voordelen betrokken worden als gevolg van eventuele compenserende overheidsmaatregelen.[33] In hoeverre persoonlijke omstandigheden en reserves een rol spelen in deze verdeling komt niet duidelijk naar voren. Wel is bij de enkele kort geding procedures een geschilpunt in hoeverre verhuurder in zijn levensonderhoud afhankelijk is van de huurinkomsten en wat de maatschappelijke positie is van beide partijen.[34][35] In een voorlopige voorziening werd een verzoek tot huuropschorting daarnaast niet toegewezen omdat ‘gedaagde naar het oordeel van de kantonrechter vooralsnog onvoldoende informatie over zijn financiële situatie heeft verstrekt waaruit blijkt dat hij onvoldoende reserves heeft om dat deel van de huurprijs op tijd te betalen. Gelet daarop is thans onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter dit zal toewijzen’.[36] Bij de verdeling van het nadeel lijken alle omstandigheden van het geval een rol te spelen.


[1] Rb. Den Haag  19 juni 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661 (r.o. 4.11-4.13).

[2] HR 15 oktober 2004, NJ 2005/141 (GTI/Zürich).

[3] H. Schelhaas & J. Spanjaard, ‘Contract en coronacrisis’, NJB 2020/881 (p. 958).

[4] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 198).

[5] Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9.

[6] Rb. Den Haag 19 juni 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661 (r.o. 4.7, 4.14).

[7] Rb. Rotterdam 18 juni 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:5583 (r.o. 5.4).

[8] Rb. Gelderland 29 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768 (r.o. 4.2).

[9] J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2020/36 (p. 177).

[10] Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/33

[11] J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2020/36 (p. 177).

[12] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 202).

[13] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 201).

[14] Rb. Limburg, 19 juni 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:4399 (r.o. 4.2).

[15] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 201).

[16] W.L. Valk, T&C BW, commentaar op art. 6:258 BW, aant. 2a.

[17] TM, Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 968; MvA II, Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 973.

[18] W.L. Valk, T&C BW, commentaar op art. 6:258 BW, aant. 2b.

[19] Rb. Rotterdam 7 augustus 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:7089 (r.o. 4.3).

[20] Rb. Den Haag 19 juni 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661 (r.o. 4.15-4.17).

[21] Rb. Amsterdam, 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 (r.o. 3.5-3.7).

[22] Rb. Amsterdam 29 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3730 (r.o. 11-12).

[23] Rb. Noord-Nederland, 21 juli 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2540 (r.o. 4.4-4.7).

[24] J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2020/36 (p. 176).

[25] Rb. Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 (r.o. 3.5).

[26] J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2020/36 (p. 176).

[27] Rb. Noord-Nederland, 21 juli 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2540 (r.o. 4.4).

[28] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 203).

[29] J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2020/36 (p. 176).

[30] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 204).

[31] Art. 6:258 lid 1 BW.

[32] R. Tjittes, ‘Commerciële contracten en corona: uitgangspunt 50/50 verdeling nadeel’, 17 maart 2020.

[33] R. Tjittes, ‘Commerciële contracten en corona: uitgangspunt 50/50 verdeling nadeel’, 17 maart 2020.

[34] Rb. Amsterdam, 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 (r.o. 3.9-3.11).

[35] Rb. Noord-Nederland, 21 juli 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2540 (r.o. 4.6).

[36] Rb. Amsterdam, 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 (r.o. 3.11).

Een voorbeeld van onze dienstverlening: analyseren & onderhandelen.

Allereerst een gelukkig nieuwjaar aan de lezer dezes. Ik hoop dat je na het lezen van deze blog beter begrijpt wat een advocaat voor ondernemers zoal doet. Veel plezier ermee! De gekozen familienaam is fictief en houdt geen verband met werkelijke personen.

What happened?

Met de kerst werd duidelijk dat een financiële ondergang van de lingeriezaak van broer en zus Van Kant niet langer was te vermijden. De winkel kon vanwege het slinken van haar doelgroep de schulden niet meer betalen. Broer en zus hoopten de ondergang nog te kunnen uitstellen tot zij de AOW gerechtigde leeftijd hadden bereikt, maar de wal keerde het schip. Meneer Van Kant nam contact op met de accountant, die op zijn beurt contact opnam met mij.

Hoe nu verder?

Mijn eerste taak was een verkennende bespreking, die alras overging naar de begeleiding bij de aanvraag van een eigen faillissement. Wat zijn nu eigenlijk de gevolgen van een faillissement en wat kan ik van de curator verwachten, waren de vragen van broer en zus Van Kant. De stukken die ik onder ogen kreeg bevestigden dat een faillissement inderdaad onontkoombaar was. Het was een verdrietige kwestie voor broer en zus Van Kant die al decennialang hardwerkende middenstanders waren. Hun winkel was hun kindje, zij hadden zelf geen kinderen. Hun enige familie was een broer die voor de SGP in de politiek zat en na een schandaal vertrokken was naar de Filipijnen.

Ik vond het bewonderenswaardig hoe kalm broer en zus Van Kant onder de omstandigheden waren. Gelukkig hadden broer en zus Van Kant zuinig geleefd, en de onderneming ongeveer 15 jaar geleden omgezet van een vennootschap onder firma naar Van Kant BV, zodat normaal gesproken het faillissement hen niet persoonlijk zou treffen. En hun spaargeld ongemoeid zou worden gelaten. Broer en zus hadden ook niemand benadeeld voor het faillissement, zodat zij niet het risico op bestuurdersaansprakelijkheid liep.

Er was toch een probleem.

Toen broer en zus alweer 15 jaar geleden de onderneming omgezet hadden van een VOF naar een BV, waren ze vergeten om de verhuurder van hun bedrijfspand te informeren. In verband met de financiële problemen van Van Kant BV was er al geruime tijd geen huurbetaling meer verricht. Voorafgaand aan het aanvragen van het faillissement heb ik mijn zorgen hierover gedeeld met broer en zus. Dat ze serieus rekening moest houden met een vervelend staartje aan dit faillissement. Ik zag dat weliswaar de facturen door de verhuurder op naam van Van Kant BV, maar dat de schriftelijke huurovereenkomst nog steeds op naam van de VOF stond. Ik waarschuwde dat de verhuurder na het faillissement de vordering zou komen ophalen bij broer en zus in privé.

Tenzij de verhuurder zat te slapen?

Welnu, de verhuurder was klaarwakker en na het faillissement klopte ze inderdaad aan bij broer en zus Van Kant. Vervolgens ben ik in onderhandeling getreden met de verhuurder. Er zaten wat haken en ogen aan de vordering van de verhuurder, zodat op diezelfde vordering juridisch het nodige viel aan te merken. Toch vond ik het risico voor broer en zus om hierover naar de rechter te stappen te risicovol in relatie tot de kans op succes. De verhuurder werd na enig masseren gevoelig voor mijn argument dat de vordering niet keihard was. Ook bleek de verhuurder gevoelig voor het argument dat er hier sprake was van een broer en zus op gevorderde leeftijd en dat het faillissement niets te maken had met benadeling van crediteuren. Uiteindelijk hebben we een overeenkomst gesloten. De verhuurder heeft 70% van de vordering kwijtgescholden, hetgeen ongeveer neerkwam op een vermindering van € 55.000. Dat scheelde nogal een slok op de borrel. En het spaargeld van broer en zus Van Kant bleef daarmee grotendeels ongemoeid.

Kosten van mijn dienstverlening: €.1.228,50 ex BTW.

Dennis Wouda, advocaat van Kaliber.

Ook behoefte aan advies? Bel me gerust voor een eerste verkenning: 06-41295253.

Handelswijze Gemeente wekt ergernis omwonenden met flinterdunne argumentatie.

Naar aanleiding van bericht in diverse media, waaronder: https://www.rtvnoord.nl/nieuws/199398/Omwonenden-Rikkers-Lubbershuis-We-voelen-ons-in-de-steek-gelaten

Daar waar kamerverhuurders steevast worden geconfronteerd met strenge regelgeving, maakt de Gemeente Groningen voor zichzelf uitzonderingen bij huisvesting van internationale studenten. Deze opstelling stuit op toenemende ergernis van omwonenden. De Gemeente denkt hierbij de indruk dat rechtsongelijkheid voor de overheid een privilege is.

Ambitie Universiteit en Hogeschool zorgt voor knel.

Er is een groot tekort aan huisvesting van (internationale) studenten. RUG en Hanzehogeschool werven actief internationale studenten. Het lijkt erop alsof niet goed is nagedacht over de consequenties van deze ambitie. Bekend zijn de berichten over studenten die noodgedwongen op campings overnacht(t)en en bij particulieren in tuinhuizen en op zolders werden ondergebracht. De gemeente Groningen sprong bij door middel van tijdelijke containerbouw en het wijzigen van planologische regelgeving. Hartstikke nobel zou men denken.

Campings, containers en Huize Rikkers-Lubbers.

Studentenkamers die beschikbaar worden gesteld aan specifiek internationale studenten worden veelal aangeboden in de vorm van short stays. Die constructie betekent wel dat studenten geen recht hebben op huurdersbescherming en op het puntensysteem om de hoogte van de toelaatbare huurprijs vast te stellen. Meestal wordt er (juridisch) een huurcontract dat ‘naar zijn aard van korte duur is’ aan ten grondslag gelegd.

De woningnood onder (internationale) studenten in Groningen wordt niet alleen door middel van containers bestreden, maar ook door het creëren van woonplekken in de binnenstad. Zo ook in het geval van het pand, genaamd Rikkers-Lubbershuis, aan de Heresingel te Groningen. U kent het vast, bijvoorbeeld als u richting het Politiebureau aan de Radesingel rijdt. Het prachtige, monumentale pand is dan links van u gesitueerd.

Naar verluidt is de eigenaar van het pand benaderd door de Gemeente om het pand te kopen om huisvesting te bieden aan internationale studenten. Omdat uitbreiding van kamerverhuur aan de Heresingel planologisch niet is toegestaan, moest een Omgevingsvergunning worden aangevraagd. Deze is verleend. Tot grote verbazing van velen.

Wat is er aan de hand?

Het Rikkers-Lubbershuis was voorheen in gebruik als woonzorgcentrum voor ouderen. Volgens de Gemeente betroffen deze woningen geen ‘normale’ woningen, zodat geen Onttrekkingsvergunning zou zijn vereist. Toetsing aan het Huisvestingsbeleid dat toeziet op een maximum percentage studenten én vooral de leefbaarheid in een straat was daarom niet van toepassing. Dus was volgens de Gemeente ook geen Omgevingstoets nodig (waardoor geen inventarisatie van de belangen van omwonenden hoefde te gebeuren).

Is dat zo?

Uit de Gemeentelijke Archieven blijkt dat huize Rikkers-Lubbers is gebouwd als appartementencomplex voor ouderen. Daarmee lijkt het wel degelijk een woonfunctie te hebben gehad . De website van de organisatie waartoe huize Rikkers-Lubbers behoorde vermeldt nog steeds dat haar bewoners zelfstandig wonen.

De door de Gemeente afgegeven Omgevingsvergunning lijkt daarom in strijd te zijn met het Huisvestingsbeleid.

Wat is hier zo bijzonder?

Wat vooral de wenkbrauwen doet fronzen is dat de Gemeente de indruk wekt opzichtig de zware criteria in het Huisvestingsbeleid te willen omzeilen, daar waar andere aanvragers bepaald niet eenvoudig de medewerking van de Gemeente bemachtigen voor plannen voor studentenhuisvesting.

Wat bovendien zo bijzonder is, is de opstelling van de Gemeente die gerust opportunistisch mag worden genoemd. Daar waar zij tot speerpunt van haar beleid overlast en misstanden in de kamerverhuur heeft gemaakt, was de Omgevingsvergunning inzake huize Rikkers-Lubbers opvallend genoeg binnen twee weken verleend. En dat ook nog in de vakantieperiode…

Tenslotte werd tijdens een Kort Geding door de Gemeente als klap op de vuurpijl gezegd dat van overlast geen sprake zou zijn, omdat internationale studenten anders dan Nederlandse studenten geen feestbeesten zijn, maar daadwerkelijk studeren. Dit gegeven was volgens de woordvoerder van de Gemeente een belangrijke afweging bij het verlenen van de vergunning. De omwonenden moesten het daarmee maar doen.

Wat nu?

Op dit moment wordt het besluit heroverwogen na inhoudelijke bezwaren van omwonenden. Het is niet gezegd dat de vergunning in stand zal blijven. Een eventuele afwijzing van de bezwaren kan worden voorgelegd aan de rechtbank.

Met vriendelijke groet,

Welmoed de Boer, advocaat Omgevingsrecht & Overheidsrecht

Heeft u een vergelijkbare kwestie? Belt u mij gerust om advies; 06-14025840

Geschil met de buren? Martijn weet raad.

Heeft u een geschil met de buren en weet u niet goed hoe dit op te lossen? De advocaten van Kaliber met hun ruime ervaring kunnen u zeer goed helpen bij het vinden van een oplossing.

Het burenrecht speelt zich af in Boek 5 van ons Burgerlijk Wetboek. Aldaar kunnen verschillende bepalingen worden aangetroffen over erfgrens, overhangende struiken, noodzakelijke afstanden voor bomen en struiken, over muren, over het blinderen van muren, enzovoorts.

Een interessante kijk op de verschillende onderwerpen die kunnen spelen bij grensconflicten biedt de volgende, in april van dit jaar gewezen uitspraak in Oost Brabant. Want daar hebben de buren ook wel eens gedoe. https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBOBR:2018:2029

Meer weten? Maak gerust een afspraak op ons kantoor. De koffie  én het eerste half uur van ons adviesgesprek is gratis.

Hartelijke groet,

 

Martijn van der Veen, advocaat van Kaliber.

 

Hoe lang zit ik vast aan mijn huurovereenkomst?

Hoe lang zit ik vast aan mijn huurovereenkomst?

Geregeld word ik benaderd door ondernemers die zich afvragen of zij onder een huurovereenkomst uit kunnen komen. Vaak blijkt dat de ondernemer bij het aangaan van een huurovereenkomst met een eigenaar van het pand niet goed heeft nagedacht over de opzegtermijn en de looptijd van de huurovereenkomst.

Een veelvoorkomende fout, die mijns inziens wordt veroorzaakt door gebrek aan kennis van het huurrecht, is dat huurders ten onrechte ervan uitgaan dat de looptijd van een huurovereenkomst ten minste vijf jaren is. Alleen als het gaat om winkelruimte kent de wet het 5 + 5 jaren criterium (of minder dan twee jaar). In geval van kantoorruimte zijn partijen vrij om te bepalen hoe lang de huurovereenkomst zal duren.

Waarom 5+ 5 regel?

Waarom in de wetgeving is verankerd dat in geval van winkelruimte de verhuurder tenminste 5 + 5 jaren moet aanbieden, heeft te maken met het creëren van traffic. Een winkelruimte moet de kans krijgen om de loop erin te krijgen, zodat de potentiële klanten weten dat de winkel op een bepaalde locatie is gevestigd. Van deze 5 + 5 regel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Geregeld zie ik huurcontracten voor kantoorruimtes met een zelfde 5 + 5 regel. Dat is dus nergens voor nodig. Maar als een huurder een contract met die inhoud ondertekent, dan zijn huurder en verhuurder daaraan gebonden.

Kantoorruimte geen 5+5 regel.

Voor kantoorruimtes is het helemaal niet nodig om een dergelijke lange periode af te spreken. Het is voor veel ondernemingen niet noodzakelijk om op een bepaalde locatie gevestigd te zijn. Dit werkt volstrekt anders voor winkels.

Ook met betrekking tot de opzegtermijn is er nogal eens sprake van een verkeerde inschatting. Men denkt nogal eens dat een of twee dagen, of zelfs een maand, te laat opzeggen niet zo’n drama is. En andere voorkomende fout is dat een huurder vergeet de opzegtermijn in zijn agenda te zetten. Met als gevolg dat pas op het moment dat er al een beslissing is genomen om te verhuizen, de huurder er achter komt dat hij nog een aantal jaren gebonden is aan de huurovereenkomst. Met niet zelden een enorme schadepost tot gevolg.

Vaak valt er in zo’n geval voor de advocaat in kwestie niet veel meer te regelen, dan te onderhandelen met de verhuurder over een schadevergoeding om het contract tussentijds toch te kunnen beëindigen.

Dat kan anders.

Dit leed valt eenvoudig te voorkomen door voorafgaand aan het sluiten van een huurovereenkomst even contact op te nemen met je advocaat om een aantal zaken, zoals de looptijd en de opzegtermijn (die vaak ook in geval van kantoorruimtes onderhandelbaar zijn) door te nemen.