De gevolgen van de coronacrisis voor de huurovereenkomst tussen professionele partijen

Een artikel van Sandra de Rooy, werkzaam als stagiaire bij Kaliber Advocaten te Groningen.

Het huurcontract is het uitgangspunt bij het beoordelen van de mogelijkheid bij een dalende omzet of verplichte sluiting van de onderneming huurprijsvermindering te bedingen. Als in de overeenkomst geen omzet-gerelateerde huurprijs is afgesproken kan het toch mogelijk zijn een huurprijsverlaging af te dwingen of de betalingsplicht op te schorten. De meest kansrijke juridische leerstukken om huurprijsverlaging dan wel opschorting van de betalingsplicht te vorderen zijn een gebrek (art. 7:204 jo. 207 BW) en onvoorziene omstandigheid (art. 6:258 BW). Een beroep op overmacht is over het algemeen minder kansrijk en wordt daarom niet verder behandeld.[1]

Vorm van overheidsmaatregelen

De coronamaatregelen hebben niet voor alle ondernemingen dezelfde gevolgen gehad. Sommige ondernemingen moesten tijdens de coronacrisis tijdelijk verplicht de deuren sluiten. Anderen hadden vooral last van een dalende omzet vanwege de overheidsmaatregelen die invloed hadden op de markt. Zij hoefden zelf niet verplicht dicht, maar zagen de omzet sterk verminderen of volledig verdampen. De manier waarop de maatregelen invloed hebben gehad op de onderneming kan van belang zijn voor de mogelijkheden tot huurprijsverlaging of opschorting van de betalingsplicht. Het is daarom goed een onderscheid te maken tussen ondernemingen waarbij het (tijdelijk) absoluut niet mogelijk wat de onderneming te exploiteren en ondernemingen waarbij de omzet sterk was gedaald.

De hoofdregel

De hoofregel in het contractenrecht is dat partijen erop moeten kunnen vertrouwen dat gemaakte afspraken worden nagekomen; pacta sunt servanda. Als partijen in vrijheid een overeenkomst hebben gesloten, mag een partij zijn wederpartij in beginsel tot nakoming daarvan dwingen, al is dat voor hem inmiddels bezwaarlijker geworden dan ten tijde van de contractsluiting. De grondslag voor het recht op nakoming is art. 3:296 lid 1 BW. Hierin wordt een rechter verplicht een nakomingsvordering te honoreren, tenzij uit de wet, de aard van der verplichting of uit een rechtshandeling anders volgt. Een nakomingsvordering zal daarom – vooral bij business-to-business overeenkomsten[2] – niet snel terzijde worden geschoven.[3]

Om te beoordelen of het mogelijk is de betalingsplicht op te schorten of de huurprijs (tijdelijk) te verminderen, moet de huurovereenkomst tot uitgangspunt worden genomen. Ook later gemaakte afspraken en gedragingen zijn van belang. Bij veel professionele huurovereenkomsten zijn  de modelovereenkomsten en algemene bepalingen van de Raad voor onroerende zaken (hierna: ROZ-contract) van toepassing. Hier wordt later nog specifiek op ingegaan.

Gebrek (art. 7:204 jo. 207 BW)

Een gebrek is volgens art. 7:204 lid 2 BW een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.[4] Hierbij moet bedacht worden dat de wetgever uitdrukkelijk heeft bedoeld het leerstuk ‘gebrek’ ruim te laten gelden. In de Parlementaire Geschiedenis is opgemerkt dat hiervan ook sprake is indien een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak verhindert.[5] Recent heeft de kantonrechter – in een voorlopige voorziening – geoordeeld dat hiervan sprake was in een zaak waarbij het business model van de onderneming in belangrijke mate was gebaseerd op het gebruik van evenementzalen. De onderneming hoefde met de coronamaatregelen niet verplicht te sluiten, maar de omzet was wel gereduceerd tot nagenoeg nul. De kantonrechter oordeelde dat er sprake was van een gebrek.[6] Ook andere corona gerelateerde voorlopige voorzieningen sluiten aan bij deze zienswijze.[7][8] Bij al deze zaken hebben de overheidsmaatregelen er voor gezorgd dat het gehuurde (zo goed als) niet kon worden gebruikt. Voor de beoordeling of sprake is van een gebrek moet worden gekeken naar de omstandigheden van het geval, maar gelet op het voorgaande is het goed mogelijk dat het de coronamaatregelen in beginsel als gebrek kwalificeren. Hier valt nog wel een nuance op aan te brengen. De klassieke situatie van ‘crediteursverzuim’ die ontstaat wanneer de huurder door een specifiek hem treffende overheidsmaatregel niet in staat is om van het aangeboden huurgenot gebruik te maken, wordt gezien als een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid.[9][10] Dit staat een beroep op het leerstuk gebrek in de weg. De overheidsmaatregelen treffen echter alle ondernemingen van een bepaalde soort. Het is daarom goed mogelijk dat de coronamaatregelen niet worden gezien als ‘specifiek hem treffende overheidsmaatregelen’.

Bij huurovereenkomsten die geen betrekking hebben op woonruimte staat het partijen echter vrij om het begrip ‘gebrek’ te herdefiniëren. Men kan dus rechtsgeldig overeenkomen dat bijvoorbeeld onvoorziene overheidsmaatregelen niet kwalificeren als een gebrek in de zin van art. 7:204 BW.[11] Ook is art. 7:207 BW van regelend recht, waardoor het recht op huurprijsvermindering kan worden weg gecontracteerd – zelfs als komt vast te staan dat er wél sprake is van een gebrek. Om te bepalen of er sprake is van een gebrek en of hieruit een recht op huurprijsvermindering voortvloeit hangt dus af van de specifieke huurovereenkomst en de voorwaarden die hierbij zijn opgenomen. Bij veel professionele huurovereenkomsten zijn ROZ-contract van toepassing. Bij de  standaard ROZ-contracten worden noch de overheidsmaatregelen noch de gevolgen daarvan expliciet toegerekend aan de huurder. In de standaard ROZ-contracten kunnen overheidsmaatregelen, zoals tijdens de coronacrisis, dus nog wel kwalificeren als gebrek. Wel wordt het recht op huurprijsvermindering vrijwel standaard – voor zoveel als mogelijk – uitgesloten.[12] Dit betekent dat zelfs als de gevolgen van de coronacrisis kwalificeren als gebrek, dit op grond van art. 7:204 jo. 207 BW niet altijd recht geeft op huurprijsvermindering. Mocht een beroep op het leerstuk gebrek falen, dan staat dit een beroep op onvoorziene omstandigheden echter niet in de weg. Dit leerstuk kan namelijk niet worden weg gecontracteerd.

Gevolgen geslaagd beroep op gebrek

Als sprake is van een gebrek en de huurder ondervindt een wezenlijke vermindering van huurgenot heeft de huurder recht op een evenredige vermindering van de huurprijs (art. 7:207 BW). Om deze evenredige vermindering te bepalen moet daarom worden gekeken naar de omvang van het overgebleven huurgenot. Als de deuren van de onderneming niet verplicht moesten sluiten is dit ook erg afhankelijk van de omstandigheden van het geval.[13] Hoe deze afweging wordt gemaakt is nog lastig vast te stellen omdat er weinig bodemprocedures zijn gevoerd over dit geschil. In veel huurcontracten wordt immers gebruik gemaakt van een standaard  ROZ-contract, waardoor het recht op huurprijsvermindering op grond van het leerstuk gebrek wordt uitgesloten. Uit de voorlopige voorzieningen komt wel naar voren dat er rekening moet worden gehouden met de mate waarin huurder wel gebruik heeft gemaakt van de onderneming.[14]

Bij een geslaagd beroep op het leerstuk gebrek geeft de huurder echter geen recht op schadevergoeding van de verhuurder, omdat de coronacrisis niet aan de verhuurder kan worden toegerekend.[15]

Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW)

Een beroep op art. 6:258 BW maakt het mogelijk dat een rechter de huurovereenkomst wijzigt wegens onvoorziene omstandigheden op grond waarvan onverkorte nakoming onmogelijk of uiterst bezwaarlijk is geworden. De bepaling vormt een lex specialis van art. 6:248 lid 2 BW en de rechter moet daarom dezelfde terughoudendheid betrachten als voor de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.[16] Een omstandigheid geldt als onvoorzien als (1) partijen het niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd. Of de omstandigheid daadwerkelijk was te voorzien is niet beslissend. Het gaat erom of partijen in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of stilzwijgend die mogelijkheid hebben verdisconteerd.[17] (2) Daarnaast is het van belang dat de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding mag verwachten. Deze drempel is hoog: het contractenrecht gaat er van uit dat gemaakte afspraken worden nagekomen. Een rechter moet bij een beroep op onvoorziene omstandigheden dus terughoudend optreden.[18] (3) Tenslotte moet de omstandigheid niet voor rekening komen van degene die zich hierop beroept. Het is lastig voorstelbaar dat partijen een epidemie van deze omvang hebben voorzien en in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Daarmee wordt in de meeste gevallen aan de eerste voorwaarde voldaan. Het knelpunt zal hem vaak in het tweede of derde criterium zitten. Namelijk of de huurder een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten en of coronacrisis voor rekening van de huurder behoort te komen.

Wat betreft het tweede criterium is de drempel hoog. in een bodemprocedure oordeelde de Rechtbank Rotterdam op 7 augustus jl. dat omzetverlies een omstandigheid is die in beginsel wel tot het ondernemersrisico van huurder behoort en dat dat onvoldoende was gemotiveerd dat de verhuurder geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mocht verwachten. Hierbij is relevant dat er geen overheidsmaatregel bestond die het gebruik van het gehuurde als zodanig belemmerde. Het gehuurde werd niet gebruikt omdat de eigen omzet en de omzet van de beoogd onderhuurder sterk waren teruggelopen. De huurder had beter moeten onderbouwen waarom zij het risico (deels) op de verhuurder wenst af te wentelen en waarom geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag worden verwacht. Ook is relevant dat het om professionele partijen gaat die een niet-omzet gerelateerde huurprijs zijn overeengekomen.[19] In een kort geding van 19 juni jl. was een beroep op onvoorziene omstandigheden ook niet succesvol. Dit had er ook mee te maken dat onvoldoende was gemotiveerd dat de omzet aanzienlijk was gedaald en geen inzicht was gegeven in de mogelijke kostendalingen.[20] In eerdere kort geding zaken werd juist geoordeeld dat de coronacrisis wél een onvoorziene omstandigheid is waarbij het waarschijnlijk is dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten.[21][22][23]

Dan het derde criterium; of de coronacrisis voor rekening moet komen van de huurder. Tijdens de economische crisis van 2008 werd over het algemeen aangenomen dat de economische crisis tot het ondernemersrisico behoort.[24] Er wordt in de literatuur en jurisprudentie verschillend gedacht over of de coronacrisis tot het ondernemingsrisico behoort van de huurder. Argumenten ten voordele van de huurder zijn dat de huidige crisis van een dergelijke aard en omvang is dat deze in het licht van de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen niet voor rekening moet komen van de huurder van de bedrijfsruimte. In een kort geding procedure werd daarom geoordeeld dat de beperkingen die verband houden met de coronacrisis niet (volledig) voor rekening van de huurder dienen te komen.[25] Ook wordt aangevoerd dat de coronacrisis, anders dan bij de economische crisis uit 2008, niet het gevolg is van een schommeling van de economie.[26] De huidige financiële problemen zijn juist het gevolg van overheidsoptreden dat bedoeld is om het publieke belang te dienen.

Per concreet geval zal moeten worden bekeken of door de onvoorziene omstandigheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst te bezwaarlijk is geworden. Deze toets is erg casuïstisch en zal telkens afhangen van alle omstandigheden van het geval.[27] Zoals de aard en ernst van betrokken belangen, de mate van schuld, de maatschappelijke positie en de onderlinge verhouding van partijen en de verkeersopvattingen.[28] Uit de jurisprudentie blijkt dat de omzetdaling in ieder geval goed moet worden gemotiveerd en inzicht moet worden gegeven in eventuele kostendalingen. Ook kan het uitmaken of de onderneming verplicht is gesloten.

Gevolgen geslaagd beroep onvoorziene omstandigheden

Als vast komt te staan dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid kan de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat partijen de rechtsplicht hebben om te heronderhandelen.[29] Ook als niet aan alle voorwaarden van het leerstuk onvoorziene omstandigheid is voldaan, kan deze plicht bestaan. In de regel zal een onderhandelingsplicht pas bestaan als de coronacrisis bijzonder zwaar op een partij drukt. Beide partijen dienen bij de onderhandelingen rekening te houden met elkaars belangen. Als een huurder een redelijk aanbod van de verhuurder weigert kan dit dus gevolgen hebben voor oordeel van de rechter.[30]

De rechter heeft veel vrijheid bij het wijzigen van het contract en het (tijdelijk) verlagen van de huur of het opschorten van de betalingsplicht. Daarnaast kan aan een wijziging of ontbinding terugwerkende kracht worden verleend.[31] Het uitgangspunt is dat het contractuele evenwicht moet worden hersteld met inachtneming van de gewijzigde omstandigheden. De rechter dient hierbij aan te sluiten bij wat partijen aanvankelijk hebben bedoeld bij het sluiten van de overeenkomst.[32] Daarnaast mag een slechte financiële van voor de coronacrisis niet afgewimpeld worden op de verhuurder.

In de literatuur wordt een 50/50 verdeling als uitgangspunt gesuggereerd. Nuances zijn dat het door partijen overeengekomen risicoverdeling wel gehandhaafd moet worden en dat ook eventuele voordelen betrokken worden als gevolg van eventuele compenserende overheidsmaatregelen.[33] In hoeverre persoonlijke omstandigheden en reserves een rol spelen in deze verdeling komt niet duidelijk naar voren. Wel is bij de enkele kort geding procedures een geschilpunt in hoeverre verhuurder in zijn levensonderhoud afhankelijk is van de huurinkomsten en wat de maatschappelijke positie is van beide partijen.[34][35] In een voorlopige voorziening werd een verzoek tot huuropschorting daarnaast niet toegewezen omdat ‘gedaagde naar het oordeel van de kantonrechter vooralsnog onvoldoende informatie over zijn financiële situatie heeft verstrekt waaruit blijkt dat hij onvoldoende reserves heeft om dat deel van de huurprijs op tijd te betalen. Gelet daarop is thans onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter dit zal toewijzen’.[36] Bij de verdeling van het nadeel lijken alle omstandigheden van het geval een rol te spelen.


[1] Rb. Den Haag  19 juni 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661 (r.o. 4.11-4.13).

[2] HR 15 oktober 2004, NJ 2005/141 (GTI/Zürich).

[3] H. Schelhaas & J. Spanjaard, ‘Contract en coronacrisis’, NJB 2020/881 (p. 958).

[4] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 198).

[5] Kamerstukken II 1999/2000, 26089, nr. 6, p. 9.

[6] Rb. Den Haag 19 juni 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661 (r.o. 4.7, 4.14).

[7] Rb. Rotterdam 18 juni 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:5583 (r.o. 5.4).

[8] Rb. Gelderland 29 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768 (r.o. 4.2).

[9] J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2020/36 (p. 177).

[10] Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/33

[11] J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2020/36 (p. 177).

[12] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 202).

[13] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 201).

[14] Rb. Limburg, 19 juni 2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:4399 (r.o. 4.2).

[15] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 201).

[16] W.L. Valk, T&C BW, commentaar op art. 6:258 BW, aant. 2a.

[17] TM, Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 968; MvA II, Parl. Gesch. BW Boek 6, p. 973.

[18] W.L. Valk, T&C BW, commentaar op art. 6:258 BW, aant. 2b.

[19] Rb. Rotterdam 7 augustus 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:7089 (r.o. 4.3).

[20] Rb. Den Haag 19 juni 2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661 (r.o. 4.15-4.17).

[21] Rb. Amsterdam, 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 (r.o. 3.5-3.7).

[22] Rb. Amsterdam 29 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:3730 (r.o. 11-12).

[23] Rb. Noord-Nederland, 21 juli 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2540 (r.o. 4.4-4.7).

[24] J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2020/36 (p. 176).

[25] Rb. Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 (r.o. 3.5).

[26] J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2020/36 (p. 176).

[27] Rb. Noord-Nederland, 21 juli 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2540 (r.o. 4.4).

[28] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 203).

[29] J.M. van Noort, ‘De gevolgen van de corona-crisis voor commerciële huurovereenkomsten’, Bb 2020/36 (p. 176).

[30] J.A. Tuinman & T.Q de Booys, ‘De coronapandemie en huur van bedrijfsruimte: don’t believe the hype’, WR 2020/48 (p. 204).

[31] Art. 6:258 lid 1 BW.

[32] R. Tjittes, ‘Commerciële contracten en corona: uitgangspunt 50/50 verdeling nadeel’, 17 maart 2020.

[33] R. Tjittes, ‘Commerciële contracten en corona: uitgangspunt 50/50 verdeling nadeel’, 17 maart 2020.

[34] Rb. Amsterdam, 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 (r.o. 3.9-3.11).

[35] Rb. Noord-Nederland, 21 juli 2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:2540 (r.o. 4.6).

[36] Rb. Amsterdam, 11 juni 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2914 (r.o. 3.11).